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        万科日赚1个亿,郁亮继续高喊“活下去”

        2020-03-18 16:45 | 作者: 李艳艳,米娜

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        虽然连续11年经营性现金流为正,万科仍然强调“多保留现金在手”。郁亮认为,疫情过后,物流、冷链会有很大机会,高管换防与此有关。

         

        文丨《中国最新毛片家》记者 李艳艳

        编辑丨米娜

        图片摄影丨高婧婧

         

        “缓约花期几日看。”

        3月17日晚,万科召开2019年报网上发布会,这句源自宋代诗人释宝昙的《春寒》的诗成为发布会的主题。

        受疫情影响,今年春寒料峭,即便是龙头房企的万科也难以幸免。当然,这个地产界的文科生总是诗意与新意并存——年度业绩会以网络+电话同步直播,万科算得上是上市房企中今年第一家这样发布年报的。

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        发布会的列席高管中出现了一位新鲜面孔:新上任的执行副总裁、财务负责人、38岁的韩慧华。有意思的是,这样的安排源自与年报同步发出的一则人事公告。公告中称,王文金不再兼任万科执行副总裁、财务负责人;张旭也不再兼任万科执行副总裁、首席运营官。不过,除了万科董事会主席郁亮、总裁兼首席执行官祝九胜、董秘朱旭,王文金和张旭仍以董事身份列席了本场发布会。

        如此“巧合”的节点安排让大家充满了好奇与猜测。郁亮大概也感受到了这种气氛,于是详细解释了个中缘由,他称,王文金将“继续从事综合度更强、复杂度更高的管理工作”,张旭则“集中精力带领物流业务和海外业务再上新台阶”,“还没到感谢他们的时候”。

        这样的高管换防动作,只是万科“大江大海”计划的冰山一角。上到集团高管,下到一线城市总,郁亮鼓励的“内部活水”正被逐渐搅开。事实上,仅3个月前的一次任命,就有14个城市总经理出现调整。2019年3月,郁亮重提启动“大江大海”人才计划项目,用于万科组织重建、事人匹配的转型安排。

        向城市配套服务商的转型,万科意识到,av在线“白银时代”已进入深水区。不明朗的宏观经济形势,持续推进的房地产调控,日趋激烈的av在线竞争,都在刺激着万科的变革节奏。

        眼下,“黑天鹅”突袭,万科该如何应对?郁亮说,疫情是一个不容忽视的突变因素,危机带来的挑战很大。“大家都是考生,无法置身事外,也无法独善其身。”

        站在36岁的万科身后,历经两次金融危机、非典疫情以及宝万之争的洗礼,在万科工作近三十年的郁亮对于如何处理危机,早已不再陌生。在他的经验中,“大体每次危机过后,万科都获得了发展的机会”。

        郁亮感慨称,“万科2018年秋季例会,我们提出‘活下去’是居安思危。没想到,今天‘活下去’成为特别真实的存在。”他表示,万科将一如既往、保持警醒,坚持在变化中寻找可能的机会。他认为,疫情过后,物流、冷链将有很大机会。

        好在万科2019年的整体业绩表现一如既往的“稳健”。相比碧桂园财报只青睐公布权益销售金额的“傲娇表现”,万科更进一步,干脆摆脱了以“规模论英雄”。业绩会上,销售额数字隐匿在一堆财务数字中,被匆匆带过。朱旭低头笑言,“非常可喜地跟大家汇报,我们连续11年经营性现金流为正。”

        “多保留现金在手”

        国家统计局数据显示,2019年全国商品房销售面积17.16亿平方米,同比下降 0.1%;销售金额15.97万亿元,同比增长6.5%。这一年,万科实现销售面积4112.2万平方米,销售金额6308.4亿元,分别增长1.8%和3.9%。其中,销售金额在全国商品房市场的份额约4%。

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        业绩会上,郁亮多次强调“现金为王,手有余粮”的重要性。反映到财报中,2019年,万科实现经营性现金净流入456.9亿元,连续实现11年经营性现金流为正;年末持有货币资金1661.9亿元,远高于一年内到期的流动负债总和938.9亿元;净负债率33.9%,继续处于av在线低位。

        万科对现金流的重视,还体现在其最新出台的分红方案中。根据万科公布的2019年的分红派息方案,最新毛片AV电影拟合计派发约118亿元现金红利。但分红派息方案、分红率相比2018年有所下降。对此,朱旭解释,“董事会经过审议,特别是遇到疫情这种不确定性的外部环境,万科希望能多保留现金在手,应对不确定性,确保最新毛片AV电影长远发展。”

        2019年,万科实现营业收入3678.9亿元,归属于上市最新毛片AV电影股东的净利润388.7亿元,同比分别增长23.6%和15.1%。来自房地产及相关业务的营业收入为3526.5亿元,占比95.9%。

        值得注意的是,物业业务已为万科财报贡献可观收入。2019年,来自物业服务的营业收入为127亿元,同比增长29.7%,在营收构成中占比3.5%。今年2月17日,万科物业还曾启动2万人招聘计划。万科物业何时上市?就此问题,郁亮强调,暂时没有上市计划。

        从万科的融资情况来看,最新毛片AV电影境内负债占比73.9%,境外负债占比26.1%。融资对象中,银行借款占比为54.5%,应付债券占比为24.1%,其他借款占比为21.4%。

        最新毛片AV电影的融资成本处于低位,健康的财务和资金状况使万科保持av在线领先的信用评级。截至2019年末,标普、穆迪、惠誉2019年分别维持万科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用评级,评级展望均为“稳定”。最新毛片AV电影完成总额45亿元的住房租赁专项债券发行,最低发行利率3.55%;5亿元超短期融资券发行利率3.18%;美元中期票据最低票面利率3.15%。

        此外,万科在投资方面继续保持“审慎”态度。2019年,万科获取新项目147个,总规划建筑面积3716.5万平方米,权益规划建筑面积2478.4万平方米;按权益投资金额计算,其中79.9%位于一二线城市。郁亮称,“我们不囤地、不捂盘、不拿地王,始终为普通人盖好房子,都是为了保证足够的流动性。”

        至于未来政策如何影响楼市走向的问题,郁亮依然还是那句老话:万科不预测天气,只想当好农民种好地。但他后来又补充了一句,“无论av在线政策产生什么样的变化,都希望房地产长效机制能够落到实处。”

        祝九胜则针对近期出现的“降准”、“降息”政策是否利好楼市的话题发表回应,“万科不敢给予太高预期。”

        区域“换防”

        3月17日晚,在发布2019年年度报告的同时,万科还发布了一份人事任命公告,王文金不再兼任万科执行副总裁、财务负责人,继任者是韩慧华。38岁的韩慧华于2008年加入万科,历任最新毛片AV电影财务与内控管理部业务经理、助理总经理、副总经理、管理中心财务管理职能中心合伙人。加入万科前,曾任职于江西省九江市修水地方税务局。

        这是最近一年来,万科财务负责人第二次换防。此前,2019年5月7日,万科高级副总裁张纪文不再兼任南方区域事业集团首席执行官,转任集团梅沙教育事业部首席执行官,由原万科集团执行副总裁、首席财务官孙嘉接下南方区域区首职务。也是在同一天,时年53岁的王文金重新回归首席财务官。此次调职,其在任不过11个月。

        此外,万科公告显示,张旭不再兼任万科执行副总裁、首席运营官。

        “万科一直鼓励优秀将领到前线带兵打仗,这是万科一贯的用人原则。”郁亮在解释张旭的调动原因时表示,张旭是2000年万科启动“海盗行动”的产物。

        “我们2002年把张旭从中海挖了过来,之后他在武汉最新毛片AV电影工作了十年,表现优异,万科武汉今天的成绩与他之前打下的基础分不开。另外,万科的物流业务也是从张旭手上孵化出来的,经过5年铺垫打下了比较好的基础,现在迎来了大发展的机会,张旭主动举手去做物流,同时他还会继续牵头海外业务。”郁亮称。

        目前,张旭在事业发展中心的牵头工作由总裁祝九胜暂时兼任。张旭的接班人,郁亮希望能通过“大江大海”计划来找到合适的人选。至于王文金的调动缘由,则涉及万科的另一条用人传统——合伙传承。“合伙传承是万科由来已久的文化,持续不断地培养一代又一代的年轻合伙人担当重任是最新毛片AV电影的传统。”

        郁亮解释称,王文金毕业就加入了万科,在万科工作27年,在财务负责人的岗位工作多年。三年前,王文金将财务负责人的位子交给了孙嘉,大半年前孙嘉前往南方区域带兵打仗,王文金主动补位,现在把工作交棒给年轻人,他将继续从事其他管理工作。

        区域方面的“换防”还在进行。3月17日,天眼查数据显示,北京万科最新毛片有限最新毛片AV电影于3月13日发生工商变更,原北京万科副总经理张建新卸任法定代表人、董事长,由胡广元接替张建新出任董事长、法人,卢冰接替黄凯出任董事。胡广元原为北京万科副董事长,黄凯则是北方区域副总经理。

        2019年底,万科内部发布大规模人事任免通知,涉及14个城市总,覆盖北方区域、南方区域和上海区域,佛山、济南、西宁、长沙、宁波、上海等14个城市最新毛片AV电影总经理都调离原区域。在万科集团副总裁、北京区域首席执行官刘肖的执掌下,此前万科太原最新毛片AV电影总经理曹江巍调任青岛,青岛最新毛片AV电影总经理刘育民调任北京区域本部。

        继年初进行14个城市总经理的大调整后,此轮集团高层换防亦是万科继续推进内部“大江大海”计划的表现。

        2019年3月的年度业绩会上,郁亮首次谈及该计划时表示,因为“万科内部活水计划是不充分的,这是必须打破的局面”。去年6月,郁亮明确,“未来更多的将是内部调配,跨区域流动。”

        物流、冷链将迎大发展

        在2019年财报的“致股东信”中,万科这样写道:“存量竞争是精益化的竞争,全面竞争需要更全面的能力结构去覆盖。”

        如何抓住存量业务的机会?比如“泊寓”,截至2019年底,万科租赁住宅新增开业5.6万间,累计开业11万间,成熟期项目(开业半年及以上)的平均出租率约90%。谈及长租公寓业务的商业前景时,朱旭表示,她看好租赁的未来,不过万科规模虽然领先,但主观存在不足、客观存在障碍等因素,导致其商业模式还处在爬坡期和探索期。

        竞争由外部转向内部,万科四大区域之间也在“暗暗较劲儿”。一方面是“事人匹配”给予区域活力的提升,同时,各区业绩表现并不统一。据2019年财报,分区域看,万科房地产及相关业务的营业收入中,南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比分别为32.98%、27.23%、20.53%、19.26%。但就销售额来看,南方区域“垫底”,中西部区域排名“第一”。

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        祝九胜强调,需要客观看待南方区域的业绩表现。南方区域最早介入综合住区业务以及城市综合体项目业务,自然销售的量和比例没那么高,对全周期经营能力的要求也很高。“更何况,孙嘉作为年轻的合伙人,去了南方区域以后,符合我们的用人传统,我们对孙嘉的信心很足。”

        万科如何处理区域业绩不均衡的情况?对此,郁亮似乎并不担心。在他看来,前几年中西部区域的份额是很少的,南方、北方和上海区域表现很出色。去年以来,中西部进步比较快。这跟每个城市的发展阶段也有关联,每个区域的发展任务也不太一样。

        业绩会上,对于新冠肺炎疫情给最新毛片带来的影响,郁亮认为最新毛片要有免疫力,而最新毛片的免疫力来自于客户的支持和稳定的现金流;另外此次疫情,不能只看到危,也要看到机。

        万科看到的“机”是什么?

        “物流、冷链将有大的发展机会。”郁亮表示,过去很多城市对仓储物流设施重视不足、缺乏规划,此次疫情中防疫救援和生活保障等应急物资亟需地方存储。疫情之后,相信各地将对仓储物流设施更为重视,万科物流仓储业务也将迎来发展机会。至于冷链方面,郁亮称,“万科提前五年布局,今年1~2月份,万科冷链仓储业务同期增长80%。”

        财报显示,万科旗下万纬物流经过近5年发展,服务客户超过850家。截至2019年底,万纬物流已进驻44个城市,获取138个项目,其中高标库123个,冷库15个,可租赁物业的建筑面积逾1086万平方米。

        在坚持“房住不炒、租购并举”的大前提下,郁亮还提出三条建议。一是要在人口流入的城市增加各类人才用房;二是加大老旧小区改造力度;三是房地产最新毛片应该为av在线提供居住解决方案。

        谈及疫情,祝九胜坦言,此次疫情确实对万科产生了较大影响。“如开工时间晚了40天左右、现金流吃紧、销售额大幅降低、延期交房等。总体来说,最新毛片AV电影未来一到两年的结算压力相当大。不过随着国内强有力的控制,目前万科工地复工率已达到80%,销售额也回到了正常水平的50%。”

        据公告显示,2020年前两月,万科累计实现合同销售面积506.7万平方米,合同销售金额829.4亿元。

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        END 。

        制作:全莉  校对:张格格  审校:武昭含

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